不動産売買の基礎知識　重要事項説明書の読み方・見方

宅地建物取引業法第３５条では、宅地建物取引業者は、不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。
　この書面のことを重要事項説明書または物件説明書といい不動産業者は売買契約書に署名する前にこれを説明しなければなりません。
　個人取引では、無くても契約に問題はありませんが、物件の概略説明として買主に交付すると親切です。但し、間違いの無いよう調査は充分に行いましょう。

重要事項説明書は契約当日ではなく事前にもらいチェックしておく

• 取引に関わった宅建業者の全部の署名が記載されていますか。
  大きな取引などの場合、宅建業者は１社だけでなく数社が関わっている場合が 多々あります。その場合、重要事項説明書の宅地建物取引業者欄にはすべての業者を明記していな ければなりません。後にトラブルが発生した場合、記載のない宅建業者が責任逃れをしたりして責任の所在が曖昧にされてしまうことがあります。全社の記載 があるかどうかチェックしましょう。

• 説明者は宅地建物取引主任者ですか。
  重要事項説明書は宅地建物取引主任者の資格を持った社員等が取引主任者証を 提示して説明しなければなりません。
  社員の中に取引主任者がいるようになっていても実際には取引主任者でない者 が説明をしている場合があります。悪質な時は「名義貸し」ということがありますので、重要事項説明書の説明を受けるときには主任者証の提示を求めましょう。

• 「代理」は手数料不要です。
  仲介のなかには「代理」と「媒介」があります。「代理」の場合は売主の代理で販売しており、一般に売主から買手側の手数料分を含んだ報酬を受け取る契約となっているため、買主は手数料を支払う必要がありません。「媒介」の場合は、規定の手数料が必要となります。

• 現況「更地」は「宅地」の意味ではありません。状況を説明してもらいましょう。
  また、登記簿上の地目が「山林」、「雑種地」、「畑」や「採草放牧地」などであっ ても現況「更地」などと書かれている場合がありますが、この場合も建物等で使用されていない土地というだけで「宅地」の意味ではありません。建築不可能の土地もあるので 注意が必要です。

• 土地の面積の小数点以下の記載が無い。
  都会の感覚では小数点以下の面積であっても切り捨てられると大変ですが、土地の面積は「山林」や「雑種地」などは登記簿上では小数点以下は記載されません。

• 賃貸借契約書が無くても借地人がいる。
  資材置き場にしているなどで無償で貸し借りしている場合は、賃貸借契約書は ほとんどの場合ありません。特に田舎では海苔を干す時期などだけ一時的に無 償で貸し借りをしている場合などもあります。このような場合は当然に登記もされていませんから注意が必要です。売主の責任に於いてそれらをどう措置するか？内容を明確にして重要事項説明書に記載、確認しておかなければなりません。

• 未完成物件のときは、パンフレットや図面で完成時の形状や構造を確認します。
  特に外構については、パンフレット等で描かれているものとは、違う場合が多いので打ち合わせ内容を文書に記録し、重要事項説明書の添付資料として残すのが良いでしょう。

• 売主の氏名が登記と異なる場合は、次の様なことが考えられます。納得のできる説明を受け重要事項説明書にも記載されているかどうか確認しましょう。
  １．相続の場合
  　　取引結了前に相続の手続きを売主側で完了させておくよう契約書に記載しておき、決済時に登記簿謄本で確認できれば問題ありません。
  ２．中間省略登記の場合
  　　登記費用の節約や、場合によっては脱税行為のため中間省略登記を相手側 から要望されることがあります。
  脱税行為は論外として、このような場合は元の所有者と売主間の売買契約書を 確認する、元の売主の中間省略登記をすることについての承諾書を添付してもらうなど、登記簿上の所有者と売主の間にトラブルなどがないかどうか 確認すべきです。
  ３．婚姻等による姓の変更
  　　登記簿に記載された内容が変更になった経緯が解る公的な書類が必要です 。

• 売買契約のとき、売主がご夫婦の共有名義などでは契約の場に一緒に出席するのが一般的ですが 、そうでない場合もあります。その場合は、契約書に「契約書に押印すること」「代金の受領」などを記載した 委任状が添付されていれば後々のトラブルを回避できます。

• 住所を移転したり、住居表示変更などにより登記簿記載の住所と印鑑証明書の住所が異なるときは 旧住所表示の解る住民票などで確認します。２回以上転居している場合は戸籍の附票が必要になります。売主が本人であるかどうかの確かな証明の一つです。重要事項説明書で確認しましょう。

• 売買の予約、代物弁済等の仮登記 、差し押さえ、競売などの記載があるときは、 抹消登記がきちんとできているか確認する。抹消されていない物件の取引は危険です。重要事項説明書にもこれらの経緯等が記載されていることを確認してください。

• 抵当権や賃借権などの登記についても抹消登記ができているかどうか確認します。 ただ、不動産を購入するときに抵当権をつ けることは一般によくあることですから、契約時に抹消登記が無くても、決済時 までに処理ができることを契約書に明記するなどして、決済時に司法書士立ち会 いで抵当権抹消に必要な書類等が整っているかどうかの確認をすれば問題ありません。

• 新築の建て売り住宅などは売買時に保存登記をするのが一般的で、未登記のことがあります。このような場合は決済と同時 に保存登記をすれば間違いが起こりません。重要事項説明書には、その費用負担も含めて記載されているかどうか確認しましょう。

• 中古住宅でも未登記のものがありますが、できるだけ売主側で登記済みにして おいてもらうのが安心ですが、それができない場合は、売り渡し証書などの書類を司法書士に依頼して登記してもらうとともに、行政にも固定資産 台帳の名義変更をしてもらうため所定の書類を提出する必要があります。

• 建坪率や容積率の算定には次のような要素があります。中には、建築確認対象面積が減って、予定 していた建物が建たない場合があります。重要事項説明書が原因のトラブルの中で一番多く発生しています。
  １．道路境界線後退による敷地面積不算入の部分がある。
  ２．道路幅員による容積率の減少。

• 現在、家が建っているから将来も同じように建てられるとは限りません。法律 が改訂されたりして、現存する建物等が新しい法律に適合しなくなった場合、既存不適格建築として、将来の建て替え時に現在と同規模の建物が建築できない場 合などがあります。重要事項説明書には必ず記載されていなければなりません。

• 物件に私道が含まれているときや前面道路が私道のときは、位置指定を受けている道路かその他の道路か十分説明を受けて下さい。重要事項説明書の中でも特に注意して確認する必要があります。私道負担として、管理費、通行料、施設整備費な どが必要となる場合があります。

• 売主名義の私道部分が別にある場合は、それも含めて売買するのかどうかも、 きちんと重要事項説明書と売買契約書に記載し、所有権移転も必ずしておきましょう。

• 契約が解除されたときの違約金等については、売主と買主間の合意に基づいて きめます。重要事項説明書では必ず説明がなければなりませんが、売買契約書ではさらに詳細に記載しておくようにしましょう。
  銀行の融資が受けれなかった場合など停止条件をつけておくことが必要です。

• 契約が解除となった場合の仲介業者との手数料の返還については、重要事項説明書では記載されません。
  媒介契約書で業者の報酬の受領時期と解約時の支払い済み金員の返還について、明確にしておきましょう。

• 業者が売主のときの手付け金や中間金等が代金の１０％か１０００万円を超え る場合は法律で保全措置を要求できます。

• 不動産業者は売主及び所有者に、建物に係る石綿及び耐震診断の調査結果の有無を確認し、その調査結果があるときは、石綿の使用の有無及び使用箇所について購入者に説明しなければならない。調査結果が存在しないか、存在が判明しない場合は、その紹介をもって調査義務を果たしたことになり、単にその記録が無いとだけ記載されることもある。また、不動産業者にその調査の実施自体を義務づけるものではありません。