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■全国の公示地価が発表されました。 ここのところ不動産についての話題らしい話題がまったくありませんが、今回発表された公示地価も、昨年に引き続き連続４年続きの下落傾向と報じられています。 ただ、これまでと少し違うのは、「下落が続いている」あるいは良くて「下落に歯止め」だったのが、今回は地域によっては上昇が見られるという見出しがあることです。 特に都心の高層マンションの売れ行きは伸びているといわれています。 もう少し、もう少我慢して待ちましょう！！ (H24.3.23) ■新年あけましておめでとうございます。 本年も、「旬」の新鮮情報をお届けしていきたいと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。 ★昨年中の物件掲載状況は下記の通りでした。本当にありがとうございました。 ２０１１年の新規掲載件数 ５２物件（前年５１） 同売却済み（取消含）件数 ６６物件（前年５２） 昨年は、新年早々株価の全面高など景気回復の兆しが見え、不動産取引についても大きな期待を抱かせましたが、残念ながら３月の東日本大震災によって、その予想はもろくも潰え去りました。売却済み件数が前年比１２６％となっていますが、これは震災の影響に伴って売却を中止された方がいるためです。 今年は、復興需要の年として大手企業などでは上向き予測ですが、中小企業の経営者達は厳しい予測をしています。様々な動きの中で、不動産市況の回復は、それらに１、２年ほど遅れるともいわれます。しばらくは我慢の年になりそうです。 (H24.1.6) ■賃貸住宅の更新料は有効 賃貸住宅の更新料は有効との最高裁判決が７月１５日にだされた。更新料の有効性については消費者契約法にいう消費者が一方的に不利な条件の契約は無効という条件に該当するとして借り主と貸し主の間で争われてきた。 目先の月ごとの家賃だけに目を奪われて契約書や重要事項説明書に記載されている更新料の説明を安易に解釈して契約しがちな消費者側にも問題が多い。 月ごとの家賃が安くても一年ごとの更新料の額によってはトータルで家賃が高くなる。更新料が高いところは安易に契約をしないことが必要だ。残念ながら日本人は「契約」という行為に慣れていないため契約書をよく読まずに安易に署名捺印し、後で文句をいう人がいる。 この際、「契約」という行為について深く猛省しなくてはならない。 (H23.7.19) ■大震災以降の不動産の動き？ 大震災の二日後から首都圏の高層マンションが飛ぶように売れたという話がある。資材・建材の供給地が壊滅的な打撃をうけたため供給不足に陥り価格が高騰すると読んだ消費者が買いに走ったといいわれている。一方で、津波の被害が大きかったことから、これまでウォーターフロントとして脚光を浴びてきた首都圏のベイエリアなどの超高層マンションでは、キャンセルも相次いだという。 余震が続く首都圏では、高層階の住人の中では揺れによって子供が船酔いを起こしているともいわれ、買い控えもあるらしい。 大震災前には、マンションの購買意欲は強く、上向き傾向が続くと予想されていたが、震災後は様々な要因によって、この先の動きはどうなるか全く見通しがきかない状態となった。 田舎暮らし物件でも、これまで人気があった「海が見える」物件や東北地方の物件には少なからず影響がでることは間違いない。これまでそこに住んでいて離れられないという人は別として、他の地域から新たに東北方面に移住しようと言う人は当面現れないかも知れない。 (H23.5.11) ■信じられない野党の原発対応 菅総理が１４日福島第1原発周辺の避難区域に「20年住めない」と発言したということが問題になっている。将来見通しの検討で、放射能を除去できるか、できなかった場合はどんなことを想定しておかなければならないのか、などの検討するうえでは当然の発言だと思う。 マスコミや野党はその部分だけをとらえて批判だけしている無責任さを感じる。 もともと原発を推進してきたのは、当時、政権を担当してきた自民党ではなかったのか。自民党は、菅降ろしだとか大連立だとかと言う前に真摯に現政権と一体になって復旧に全力を挙げてほしい。マスコミや野党は一丸となって復興に全力をつくすべきで、批判ばかり繰り返しているのは見ていて腹立たしくて情けない。 (H23.4.15) ■地価が下げ止まり 国土交通省発表の地価動向報告によると地価の上昇地点数から下落地点数を引いた数が約三年ぶりにプラスに転じ住宅地価が下げ止まり、底を打ったとしている。（読売新聞） 中東の混乱で物価の上昇が懸念される中、デフレが止まって地価にプラスになれば良いが、どうなることか。公示地価などとは統計手法が異なるため余談は許さないが、少しは明るい兆し。 (H23.2.25) ■今年は期待できるか。 新年早々、「日経平均株価は全面高でスタート」「福袋の売り上げの上昇」「築地の初競りで北海道・戸井産の本マグロが新高値」「都心の百貨店はが軒並み前年の売上高を上回る好調な滑り出し」などなど景気回復の兆しが見え始めています。 大企業の今年の景気予想も概ね景気は上昇するとしているところが多く、後半はデフレを脱却し、物価は上昇するともいわれています。物価上昇は資産価値の安定している「金」や「不動産」の人気を押し上げます。不動産取引の動きはそれらに１、２年遅れるといわれますが、実態は今年の後半ぐらいから動きがでてくるともいわれています。 昨年中に売却できなかった物件も、「今年こそ」は期待しましょう。 (H23.1.7) ■投資用マンショントラブルの増加 今年の夏ごろから投資用マンションの販売が好調になっているらしい。これにともなってか、また最近トラブルが増加している（産経新聞）という。実際に購入者本人が居住しない投資用マンションということで、不動産業者は通常の不動産取引の義務を怠っているのではないか。 また購入者も投資用ということで「高価な不動産を購入してそこで生活する」という意識が足りないことから充分な調査もせずに安易に購入しているのが原因だと考えられる。不動産購入は電気製品を買うようなわけにはいきません。そんな購入者の甘い認識につけ込んだ悪質な販売方法にご注意を。 (H22.12.7) ■株価が一万円台を回復 しばらく不動産に関わるニュースや話題が無く長い間ご無沙汰してしましました。 先週末、株価が一万円台を回復したとの久々の明るいニュースですが、本サイトに掲載中の物件でも、売却済みのご連絡をいただくようになつたことから、多少、動きがでてきたのかなと期待しているところです。なかには当サイトとしては高額物件にあたる５０００万円を超えるものも売却済みになったことから、今度こそほんものであると思いたいところですがいかがなるでしょうか・・・・・・。 (H22.11.23) ■不動産会社Ｆ工務店が宅建業法違反で業務停止 関西地方で拡大中の不動産会社Ｆ工務店が国土交通省から２０１０年４月２０日から５月４日まで業務停止命令を受けていたことがわかった。 宅建業法で定められている仲介手数料の限度額を超えて、企画料名目で別に徴収していたというもの。企画料という考え方が無いわけでは無く、正当な事由があれば一部認められる場合もある（不動産トラブル事例−仲介手数料の他に３５万円）が、全社的、恒常的に行われていたとしている。 本サイトの「不動産トラブルはこうして起きる」にも多数寄せられている不動産業者の仲介手数料に係わるトラブルが、テレビで堂々と宣伝しているいわゆる大会社でも行われていることを消費者は知らなければならない。まさに不動産トラブルのトップページで書いたように「利益を得るのが企業の存在目的である以上、不動産トラブルは絶えることの無いテーマです。」を地でいったような話し。 (H22.4.27) ■公示地価 国土交通省から公示地価が発表されました。昨年に続き下落傾向にあって、不動産価格が上向くのはまだまだ先になりそうです。 一方で東京都心に限っての傾向として、マンションの売れ行きが好調のようです。マンションの場合、土地は価格の安い時に先行取得しているので、今、買い頃感がでてくるらしい。地価は一般に景気動向に１〜２年遅れといわれているので、２０１２年頃に上昇してくる可能性があるとのこと。期待したいところです。 (H22.3.19) ■当サイトもデフレ宣言します？ 物価の下落が続きデフレスパイラルの様相の日本経済。不動産も例外ではなく、確実に価格が下がっています。そんな中、また大手の分譲マンション業者である穴吹工務店が倒産しました。建設中のマンションを契約した人やすでに購入した人たちは大変戸惑っています。完成前に契約しなければならないような今の販売方法を規制することはできないのでしょうか。 当サイトの物件も今月は値下げラッシュ。でも今が購入のチャンスでもあります。一度価格面であきらめた物件をもう一度チェックしましょう。値引き交渉もこんな時期だからできることもあります。是非、もう一度全物件を見なおしてみませんか。 (H21.11..25) ■アジア不動産バブル シンガポールや香港、台湾などのアジア各地で住宅の価格高騰がつづいており、不動産バブル再燃の兆し（読売新聞経済欄）−らしい。それらの国は物価は日本よりかなり低く生活も決して楽ではないという感覚だが、マンション価格は、むしろ日本よりも高く億ションも珍しくはないという。 日本では依然、経済不況がつづいており、不動産の動きも低迷したままである。先日、近くの不動産屋が店舗を閉鎖した。不動産の新聞折り込みもひと頃と比べ、格段に少なくなっている。特に町の不動産屋といわれる業者のチラシが全く見られなくなった。 (H21.10..18) ■基準地価全国的に下落 国土交通省が１７日、今年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）の調査結果を発表したが、全国的に下落傾向が続き、地価の回復の見通しは厳しい様子。今年３月頃には底を打ったと感じたが、ここに来て、一段と厳しさを増しているようです。 (H21.9..20) ■どうなる不動産不況？民主党政権で変わるか。 ついに政権交代が実現する。今後、不要な高速道路は一切、建設しないと言い切っていた石原国土交通大臣（当時）の約束は反故にされ、国民年金記録は、最後の１人まで明確にするといっていた桝添厚生労働大臣の約束（当の本人は、責任から逃れられると、今、ほっとしているかも）もずるずると今に至っている。こんな自民党政権が野に下り、当面、自民党政権の尻ぬぐいをしなければ成らない民主党に土建業だけが潤うこれまでのやりかたに変化がおこることを期待したい。 (H21.9..4) ■景気はまたまた足踏み状態？ 仙台市青葉区、建設が中断した高層マンション２棟が１年近くたなざらしになっている。施主のマンション販売会社２社は既に経営破綻（はたん）するなどしており、今後の具体的な見通しは立っていない。（河北新報） 地方のニュースなので知らない人が多いが、マンション業者の破綻でいつも思うのは、計画段階から販売予告などといって、先売りする売却方法に対する疑問である。たぶん現在は建築確認が通過していれば販売しても法的には問題無いとされていると思うが、完成一年以上も前に売却を許可しては、破綻時に既に購入済みの人には大変な損害である。 (H21.7.14) ■景気回復の兆しが顕著に？ ５月のはじめに別のページで「４月になって当ホームページの個々の不動産のお問い合わせ件数が増加している。市況回復の兆しか？」と書きましたが、昨日、与謝野経済財政担当大臣が、「経済は今年はじめの１〜３月頃底を打ったようだ」との見解を示した。町中での実態はそれを感じられないという報道が多いが、当ホームページではアクセスと物件へのお問い合わせが確実に増加している。景気の回復はそう遠くはないと思われるのだが皆さんはいかが考えますか。 (H21.6.5) ■地価急落 ３月２３日国土交通省から２００９年１月１日時点の地価（２００９年公示地価）が発表された。前年と比べ軒並みの下落で今の深刻な不況が浮き彫りにされたようである。しかし考えて見ると２００９年のそれは不動産会社の破綻が相次いだ前年すなわち２００８年の売買実績が基礎データとなっているため、いうならば２００８年の地価が急落していたということであり、既に底を打った感が強い。前回、述べたとおり一部の中古マンションなどは買い意欲が見られることから、いち早くそれを感じ取った人たちによる買いがすでに始まっていると考えた方がよいと私は考えています。 すなわち２０１０年公示地価は上昇するという大胆予測？ (H21.3.25) ■底値物件を探せ 中古マンションや地方の一戸建て住宅が売れ始めています。サラリーマンの移動時期も重なって、地方都市のあるマンションでは今年になって売 り出された中古物件がインターネット広告だけで既に４件の成約をみています。円も一時は９０円を割ったものの現在は１００円弱まで円安に回復しています。アメリカでは２月の住宅着工率は前月比をアップしたという報道があります。大手の家電販売店では、この不況期だからこそ物件の数と低価格で選択の範囲が広がり事業の拡大を計っています。 いち早く底値感を敏感に感じ取っている人たちが不動産を買い始めているようです。決して無理をしてはいけませんが積極的に行動しましょう。よく見極めればお買い得の物件が多数ある筈です。気になる物件にはドンドンお問い合わせして、格安の底値物件を見つけましょう。 (H21.3.18) ■事故米 昨年世間を騒がした米穀加工販売会社の三笠フーズと宮崎商店の事故米不正転売問題。輸入米の中でカビの発生したものや残留農薬が基準値を超えているものを事故米という。両社の代表は消費者には絶対に見破られることはないと自信をもっていたようである。 不動産にも「事故物件」という物件がある。自殺者がでたり、殺人、孤独死などがあった物件のことを言う。本来、購入者の意志決定に重大な影響を及ぼすことから、こういう事態があったことを売り主と不動産業者は買い主に告知する必要がある。しかし、売り主はそれを伏せようとするため、不動産業者が知らなかったということも多い。あとでトラブルになっても買い主は一旦引っ越してしまうと後戻りがなかなかできない。それを見越して悪質な不動産業者のなかには知っていても知らないふりをするものまでいる。 残念ながら世の中には、事故米だけでなく偽装と欺瞞があふれかえっていることを認識して取引を行う必要がある。昨年はそんなことを考えさせられる一年であった。 (H21.1.4) ■世界同時不況実感？ 自動車業界の派遣労働者の大量首切りがいよいよ現実のものとなった。つい先々月までは店舗拡大の傾向さえみられた不動産業界でも同様で来年、卒業予定の学生の内定取り消しの最も多い業種の中に不動産関係が入っている。 売れ行き不振といわれた中古マンション市場の中にあって、それでも出ればすぐ売れるといわれた人気の中古マンションに、顧客が付かなくなってきた。売り出して直ぐに値下げに踏み切る売り主もいる。 当ホームページの売り物件の新規登録、問い合わせともに先月よりさらに減少している。ひしひしと不況の実感を感じる今日この頃である。 (H20.12.8) ■ついに来たー！？ 世界同時不況の様相を呈してきたという文字が踊る新聞。新築マンションの売れ行きも低迷が続いているという。定額給付金の支給も、その効果への疑問と年度内支給は難しいのではという論調がふえている。 当ホームページのお問い合わせの数も先月は先々月に比べて極端に減少している。それなのに不動産の新聞折り込み広告が相変わらず多いのは不景気の時のあがきなのか？それとも？ いづれにしても不動産の売却は困難な時期になってきたのは確かなようである。しばらくは我慢して耐えるしかないのかもしれない。 (H20.11.5) ■本当に不況？ 株価が急落した。アメリカのサブプライムローンの関連による世界同時株安といわれている。でも庶民は本当にいわれているように不況と感じているのだろうか。テレビに煽られて、そんな気になっているだけの様な気がする。街頭インタビューでアンケートに答える人々の顔には口ほどの実感を感じていないように私には見える。デパートではあいかわらずブランドものが売れているし、観光地でも高級ホテルの満室が続いているという。 不動産業界でもマンションの売れ行きがダウンして収益が減少しているというが、私の住む地域ではここ２・３ヶ月の間に中堅クラスの不動産会社の営業所が２店舗開店した。既に小規模店を含めて６店舗以上の不動産会社があるというのにである。 (H20.10.7) ■どうなるガソリン税と登録免許税 暫定ガソリン税を継続するかどうかで国会では議論が交わされている。暫定ガソリン税はガソリンの暫定税率の廃止か継続かの問題だけかと思っていたら、租税特別措置法という法律の一部で、そのほかの暫定税率に関わるものも含まれているらしい。 その一つで不動産に関わるものに「登録免許税」がある。相続や共用物の分割以外の土地の所有権の移転登記の登録免許税は本則では評価額の１０００分の２０であるが平成２０年３月３１日までは暫定で評価額の１０００分の１０に軽減されている。 それが継続法案が通らなければ期限切れで自動的に本則の１０００分の２０に戻るというわけである。評価額が１０００万円の物件を売買したときに掛かる登録免許税が１０万円から２０万円に負担増になる（？）ということである。 国会で審議されているというのだろうが、ほとんどの国民は、それを知るすべがない。マスコミも皆が面白がる事件や芸能ニュースだけでなく、もっと必要なことを詳細に国民に知らせる役割をはたして貰いたいものである。 (H20.3.24) ■新しい手口のインターネット犯罪に注意 インターネットを使ってタイへ誘い出し、睡眠薬強盗をしていた日本人がタイ警察に逮捕されました。 関連性は解りませんが、お客様から通報のあった先日来の不審なお問い合わせについて、その疑いがあると思われます。 ニュースでは具体的な内容についてはふれられていませんので、当店のホームページを使っての送信された詳細の一部をお知らせ致しますので、今後とも充分ご注意くださるようお願いいたします。 「気に入りました。風景なども含めて写真をもっと見たいので送ってほしい」、「実際の収支を知りたい」、「タイの投資家の代理人です」などお客様の興味を引くような文面になっています。 お問い合わせに返信した場合に 「ついてはタイへ来てほしい」などタイで商談を行うような、そぶりで来タイを誘ってきます。メールアドレスは、いずれも匿名性の高いフリーメールを使用しています。 逮捕された３人以外にも仲間がいるとの報道がありますので、今後も不審なお問い合わせには充分ご注意下さい。 (H20.2.16) ■朝鮮総連は本当に被害者か？ 元公安調査庁長官と元不動産会社社長が朝鮮総連から本部の建物をだまし取ろうとして仕組んだ詐欺事件として報道されているが、実に怪しい。不動産取引業者なら誰もそんなことは信じていないだろう。第一、不動産取引では代金を受け取らない前に所有権移転するなど普通では考えられない。同時に所有権移転手続きを進めるのが常識だ。リスクが大きすぎる。第二に本部の建物をだまし取ったとしても、それでなにができるのだろうか。第三者に売却することさえできない筈だ。次に代金を受け取るべき立場の総連がなぜ４億もの金を支払う必要があったのか。 さらに、ある評論家がいっていたが、朝鮮総連が在日のシンボルである本部を手放すことは絶対に有り得ないという。 発覚した当初、言われていたように総連が差し押さえを逃れるために４億という手数料を支払って売買を偽装したというのが本当のところだと思う。 謎だらけの事件だが、二人を犯人に仕立てて、早く、幕引きを図りたいと考えているもっと悪い奴がいるに違いない。 (H19.7.3) ■総連本部の「絵を描いた」悪い奴？ 元公安調査庁長官と元日本弁護士連合会会長という大物がからんだ朝鮮総連の土地建物の売却と所有権移転移転登記。元不動産会社社長というのが仲介をしたのだという。実質売買が完了していないのに仲介者に数億円の金が渡っているという。 これが偽装売買でなくてなんだというのか。元公安調査庁長官と元日本弁護士連合会会長は正当な行為だという。少なからず法律のプロともいうべき経歴の人間が言う言葉とは信じ難い。「絵を描いた」悪い奴に騙されたとでもいうのか。あきれるばかりである。 さらに元不動産会社社長は現在は「宅建業者」ではないのではないか。ないとすれば宅建業法違反である。数億円の金を受け取っておいて「業ではない」と言い逃れはできまい。徹底追及が望まれる。 (H19.6.20) ■生駒市の公園用地高値買取の絵を描いたのは誰？ 生駒市の土地開発公社が１億３５００万円で購入した土地は、売り主の建設会社に関係する女性が３８００万円で鉄道会社などから買取った土地だった。いわゆる「買取仲介」というやつである。これ自体に違法性は無いとされているが、買取を指示したとされる前生駒市長と１億３５００万円が妥当な価格であるとした不動産鑑定士に背任の容疑がかけられている。 「買取仲介」は業界ではそれほど多くは無いが、珍しくはない行為で、一般に売り主は安く売らされ買い主は高く買わされることが多い。その取引方法から元の売り主と最終購入者の間には情報が伝わらないため、裏でいろいろと操作し不当利益を得ようとする輩が多い。これを業界では『絵を描く』という。 それにしてもハラだたしいのは不動産鑑定士である。役所から公示地価などの鑑定評価なども任され、信用の上で成り立っている不動産鑑定業務を裏切る行為で、不動産鑑定士よ。おまえもかと言いたい。 (H19.4.13) ■ほんのちょっぴり金利が上がる 日銀の貸し出し金利が０．２５上がって０．５％になった。これにより銀行の普通預金の金利が０．２％になる。でも考えてみると１００万円の年間の利息が１０００円が２０００円になっただけである。長い間、異常な超低金利が続いているため今回の利上げは一般に好感をもって受け止められているが、金利が５％の時代は利息が５万円もあったので、プチ贅沢でもしようかという気になったものである。今回のこの程度の利上げでは消費が増えるとはとても考えられない。 利上げにより景気は悪くなるという人もいる。また、不動産価格が上がるとも言われている。在庫を抱える不動産業者の利息負担が増えるため、その分価格に上乗せするからだという。また、最近の経済界の動きはバブル再燃の可能性がある（あるテレビ番組で経済ジャーナリスト財部氏）という。不動産価格は需要と供給の関係で決まる。需要が高い都心部のそれと違って地方の不動産価格は今後も当分上がることはないように思う。経済界とその意を受けた自民党は利上げに反対しているようであるが超低金利を早く解消して正常な状態にしてほしいものである。 (H19.2.23) |